H集团保障性租赁住房项目投资决策分析
本文是一篇投资分析论文，本论文旨在通过对JH集团保障性租赁住房项目的投资决策研究，为公司管理提供决策参考及关于项目开发运营的合理建议，尽可能提高运营收入，降低开发成本，有利于后续项目顺利开展和管理效率提升。
第一章绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
自住房供给商品化以来，我国房地产市场价格经历多次大幅上涨，住房价格不断攀升达到高位，为国民经济带来了显著经济效益的同时，住房市场保障功能的滞后问题也逐渐凸显出来，亟待引起我们的关注和解决。当前住房问题已成为我国城市社会中最热门的民生话题。根据国家统计局数据显示，1998年“房改”以来，我国城镇人均住房建筑面积明显提高，由1998年的23.7平方米提升至2022年的41.76平方米，城镇居民居住质量得到明显改善。然而“房改”在带来成绩的同时，也诱发了商品房市场的过度投机和商品房价格的快速攀升。随着城镇化进程加快和流动人口规模扩大，高房价引起的居民住房问题愈发突出，新市民、青年人等群体在房价高昂的一二线城市中，住房困难尤其明显。
2017年11月，中共十九大报告强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一政策精神进而于2020年10月写入《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，且内容有所拓展，“规划”提出“有效增加保障性住房供给”。2021年6月出台《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），提出多主体投资、多渠道保障，通过给予土地、财政、金融等政策支持，引导开发企业参建保障性租赁住房。
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1.2研究内容与思路
1.2.1研究内容
本文共分六个部分。
第一部分为绪论，主要对本文研究的背景及意义进行了阐述，确定论文的研究思路及研究方法。
第二部分阐述了保障性租赁住房的相关概念、房地产投资的含义和特点以及房地产投资决策的目的、步骤、研究内容、财务分析法、不确定分析法。通过对国内外文献进行梳理，参透国内外房地产投资决策发展历程及趋势，为房地产投资决策研究提供理论支持。
第三部分基于前文分析，对JH集团保障性租赁住房项目政策市场开展了研究，进行项目定位。通过对项目地块信息、周边及配套设施、竞品、政策、案例进行分析，以问卷发放的形式对片区企业基层员工及企业管理人员进行需求调查，确定片区的居住需求、生活配套设施需求及产业服务设施需求。根据上述调研结果，确定项目功能定位、客群定位、产品定位、价格定位及运营管理定位。
第四部分基于项目定位制定设计方案及实施计划，对项目投资金额、资金筹措情况及未来收入进行估算分析。
第五部分使用财务分析法及不确定性分析法，从静态、动态财务分析，现金流量预测、偿还能力和敏感性分析等方面评价项目的经济性；从社会效益角度出发，结合对城市发展的影响，评估项目实施合理性；通过对项目开发运营中存在的风险点分析，给予风险应对方案。
第六部分结合上述研究成果得出结论与项目保障措施，基于JH集团保障性租赁住房项目研究现状展望未来。
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第二章相关理论与文献综述
2.1保障性租赁住房的含义
通过房地产多年发展及实践经验发现，单一的政府保障行为和单一的市场化行为，都不能够解决城镇居民住房困难这一问题。为了国内城镇居民的住房困难问题能够得到有效解决，我国建立了商品房与保障房并行的双轨制住房体系。其中，保障房是指政府针对住房困难的人群提供的住房，对入住条件及租金具有一定的限制标准。租赁型保障房作为保障房的一种形式，主要为城市新居民、无房青年等提供70平方米以下的小户型住房，其租金低廉且入住不受收入限制，旨在解决住房难题。
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2.2房地产投资理论
刘秋雁（2007）在《房地产投资分析》这一著作中针对房地产投资的含义、类型及房地产投资的特性逐一进行阐述。结合项目作为保障性租赁住房的特点，总结如下：
2.2.1房地产投资的含义及类型
房地产投资是投资者以获得未来的房地产资产增值或销售、租赁收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资分类方式多种多样，可按照投资形式划分、投资经营方式划分、投资用途划分。按照投资经营方式细分，又可以分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。
（1）出售型房地产项目投资，是指通过以预售或是建成后销售建筑物所有权的方式获得销售收益、回笼投资资金，以获取投资利润，该投资类型有着资金回收周期短的特点。
（2）出租型房地产项目投资，是指房地产项目建成后，通过租赁建筑物使用权的方式获得租金收益，回笼投资资金，以获取投资利润，该投资类型资金回收周期较长。根据珠海市保障性租赁住房政策，纳入保障性租赁住房的项目只能通过出租物业收取租金，不允许销售，故该类项目属于出租型房地产项目投资。
（3）混合型房地产项目投资，是指房地产项目以预售或开发完成后销售、出租、自营等各种组合方式获得收益，回笼投资资金，以获取投资利润，该投资类型相对灵活。
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第三章JH集团保障性租赁住房项目政策市场研究及定位......19
3.1 JH集团保障性租赁住房项目概况..............................19
3.1.1公司基本情况........................19
3.1.2项目土地信息..........................19
第四章JH集团保障性租赁住房项目基础数据的分析估算......38
4.1 JH集团保障性租赁住房项目规划指标及施工计划................38
4.1.1项目规划指标......................38
4.1.2项目施工计划.......................39
第五章JH集团保障性租赁住房项目效益分析及风险分析......48
5.1项目财务分析及现金流预测...................................48
5.1.1静态分析............................48
5.1.2动态分析......................51
第五章JH集团保障性租赁住房项目效益分析及风险分析
5.1项目财务分析及现金流预测
5.1.1静态分析
（1）项目利润率
项目的收入主要来源于保障性租赁住房、配套商业租金及管理费、停车费、充电桩收益等，在项目进入第三年稳定期，年收入可达2795.91万元。根据市场同类项目运营现状，项目不同业态租金、管理费予以2%-3%年涨幅，项目在计算期40年内（2023—2062年），项目总收入为168636.38万元。
根据第四章中通过生产要素法进行总成本费用估算得出项目总成本费用为78682.45万元，所得税税前利润为72192.43万元，所得税税后利润为53834.59万元。按项目总投资49046.26万元计算，项目所得税税后年均总投资利润率为2.74%。如表5-1所示。
项目所得税税后年均总投资利润率=所得税税后利润÷项目总投资÷计算期×100%=53834.59÷49046.26÷40×100%=2.74%项目总投资金额大，运营时间长，年均总投资利润率2.74%，相较于销售型房地产项目年均利润率一般，但相较于租赁型项目尚可。
投资分析论文参考
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第六章JH集团保障性租赁住房项目投资决策结论及保障措施
6.1项目投资决策结论
针对JH集团保障性租赁住房项目的建设，本文通过对项目地块、周边及配套设施、竞品、政策、案例、调研结果进行分析，确定项目实施方案，模拟项目实施得出项目财务数据及项目风险点。本文的主要研究结论如下：
经济效益方面，基于该项目设计方案、运营方案中基础数据指标的估算得出项目成本及收益情况，通过静态、动态财务数据分析，在计算期40年内（2023—2062年），本项目所得税税后利润为53834.59万元，利润可观；净现价为4327.57万元，为正值；本项目税后所得财务内部收益率为4.53%，大于既定4%；项目投资回报期36.1年，盈利能力较强，且具备偿债能力可行，投资项目财务上可行。
社会效益方面，项目不仅有利于金湾区完善5.0产业新空间配套设施，有效缓解新金湾沙美工业园片区标准化保障性租赁住房居住小区和商业服务配套设施不足问题，还能够提升沙美工业园片区的工作、生活服务品质，集约利用土地，有利于促进珠海市经济建设和社会发展，项目建设十分必要。
在深入研究和分析本项目后，项目面临的风险已通过相关防范措施，将风险降低至可控范围内。
本项目符合国家和地方政策，为当地发展所必需，项目选址合理，建设规模和初步方案符合珠海市金湾区经济发展和人口增长需求。项目风险可控、满足当地发展需求，拥有一定市场，且未来可期，经济和社会评价可行。该项目建成后，能够很好解决目前人才公寓居住小区及商业服务不足的紧张现状，满足沙美工业园片区将来发展。让广大企业人才享受优质生活、服务设施条件，为提升金湾区品位，完善金湾区城区功能，均衡发展产业新空间，打下了良好基础。
参考文献（略）
