精益视角下M房地产公司项目运营管理策略优化探讨
本文是一篇运营管理论文，本文分析我国房地产行业的新动向和企业面临的经营效益挑战，并探索适应新政策和市场环境的高效稳健运营管理策略。
第一章绪论
第一节研究背景与意义
一、研究背景
（一）房地产高速发展的红利时代结束
过去三十年，是中国房地产激荡澎湃的三十年，随着房地产业高速发展，人民的居住环境得到持续改善。我国房地产业的盛世可以追溯到1994年，这一年国家确定实施“住房商品化、社会化、满足城镇居民不断增长的住房需求”。自此开始，随着增强的住房改善需求，不断攀升的居民收入，迅速上升的城镇化率，都催动着房地产业迅猛发展的动力引擎。地产业迎来超常规发展的黄金时期。但随着我国经济结构的转型，房地产行业逐渐失去了之前的发展动力。2023年，无疑是中国房地产行业20多年来最艰难的一年，房地产行业销售面积、融资端、土地端指标、住宅新开工面积继续同比全面下跌，商品房库存量接近历史新低。2023年全国商品房销售面积仅11.2亿平米，基本回到2012年的水平。商品房销售金额大约在11.66万亿，相较2021年18.2万亿的高位，行业市场规模已经萎缩超过1/3。
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第二节国内外研究现状
一、国外相关研究现状
（一）精益管理国外研究
Michael Hammer和James A.Champy（1994）提出了一种创新的管理理念，目的是改造企业中那些阻碍发展的不合理环节，并提供了解决这些问题的针对性建议。他们的理论促进了精细化管理在企业管理实践中的应用，并提高了管理的层次[1]。James P.Womack和Daniel T.Jones（1996）将精益生产的概念提升了高度，从理论层面进行剖析。全面分析了精益生产对制造业的影响，并在此基础上，总结了相关的借鉴经验。他们提出，精益生产理论，作为精细化管理的典范，应当从科学管理的角度出发，采用系统化的精细化分析方法，将企业本身作为分析的核心对象，这种管理模式更加适应企业全球化发展的潮流[2]。Jack R.Meredith及其团队（2018）探讨了运营管理与营销、工程等领域在理论和实践中知识流动与转移的机制，并分析了运营管理领域发展所面临的潜在机会和挑战[3]。George,Michael L.h与Dan Blackwell（2019年）联合发布了，探讨了如何将六西格玛理论与精益生产相结合，应用于生产以及经营实践。他们认为采用科学的方法来识别问题并寻找解决方案，以减少资源浪费，满足客户需求，并持续优化业务流程以提高效率。[4]贝特尔森和高斯凯勒（2002）他们提出，在房地产项目的背景下，项目客户的范畴不应仅限于购房业主，还应该包括租赁用户、社区配套设施的使用者以及物业管理的使用者。[5]Daniel L.Moody和Graeme G.Shanks（2003）强调了质量的重要性，并主张在所有影响因素中，质量应该被置于首位。他们提出，精细化管理能够优化工作当中的关键因素，降低企业运营上的成本，减少企业资金上的浪费，提升企业的整体盈利能力，在此基础上增强企业的整体经济效益。基于这一理论，[6]GaiTXDaldanise（2016）认为，房地产市场的增长受多重因素驱动，既包括外部的国家政策和市场趋势，也包括内部的企业治理、制度和组织架构等。通过对258家上市公司的调研，他指出企业成长在很大程度上受内外因素共同作用，内部因素对于企业战略调整尤为关键。适时调整战略是实现更佳经营成果的前提。
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第二章相关概念与理论基础
第一节相关概念
一、房地产项目运营管理
（一）运营管理的定义
学者张岩认为运营管理是通过计划、组织和控制，对组织资源进行设计、计划、控制和维护，以改善结果，并生产出满足客户需求的产品的一个过程。从现代企业管理科学的角度来看，运营管理涉及在分析企业内外部环境的基础上，投入一定资源，产出产品或服务，并在此过程中运用各种实操手段，控制企业的经营状况，以实现资源效益的最大化。运营管理使企业能够将输入转化为输出，这一转化过程即为运营。财务、营销和运营是企业的三大主要职能。
（二）房地产项目运营管理
明源地产研究院在《房地产项目运营最佳实践中》提出[53]房地产运营管理涵盖了房企在开发、建设、经营全过程中规划、组织、协调、控制的一系列活动。它要求对资源有强大的整合能力，基于企业内部条件分析外部环境，并运用投融资、协调、计划、考核等手段，以实现对经营目标的有效控制并最大化资源利用率。房地产运营管理的责任贯穿企业的各个组织层面，要求每个成员都具备运营意识。
在集团层面，重点在于战略运营，主要任务是制定战略和长短期发展目标；城市公司层面则需要承接集团战略目标，并有效管理其负责区域内的所有项目，管理范围应包括计划管理、经营管理、绩效管理等；而项目层面则是运营的具体执行层，关注项目开发的全流程，致力于实现项目目标。一些规模较大的房企，如万科、龙湖等，在运营管理过程中已逐步建立了自己独特的运营管理体系。
传统的中国的房地产开发项目主要采取两种运营模式：首先是土地储备，依靠土地自身的升值，作为最主要的盈利方式；其次是持续进行大规模的项目铺张，通过资金杠杆的增加和加快资金周转速度，来达到获取项目盈利的目的。然而，随着中国产业结构和经济发展的变化，这些传统的运营模式现已很难跟上目前地产行业的形态。因此，房地产开发企业的项目运营管理方式亟需转型，以适应时代的发展。
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第二节理论基础
一、精益管理思想
精益生产起源于20世纪50年代的丰田汽车公司，基于日本丰田生产方式。詹姆斯·麦沃克在《精益思想》中[54]提出，精益思想通过定义价值、优化生产流程、减少干扰来提高效率，减少投入，增加产出，并满足客户需求。管理人员通过理解并实践这些原则，可以利用精益技术实现稳定发展。
1.定义价值：精益思想的首要步骤是明确定义客户所认为的价值，而浪费则是指提供客户不需要的商品或服务。价值由最终客户决定，它体现在在特定时间以特定价格满足客户需求的特定产品或服务上，通常这些产品或服务是商品和服务的结合体。生产者创造的价值是他们存在的根本，从客户的角度来看。
2.识别价值流：价值流是指一件特定产品，无论是商品、服务，还是两者结合还是在商务活动中必须完成的一系列特定活动，全过程信息管理，从原材料制成最终产品送到用户手中的物质转换。
3.流动：流动是指企业通过打破传统界限，如工种、职务、部门等，重新审视工作方法和工具，以消除倒流、废品和障碍。目标是创建一个稳定且连续的工作流程，通过减少批量和加速流转，实现价值流的连续流动。
4.拉动：精益思想的核心在于在正确的时间提供消费者真正需要的产品和服务。它强调的是客户拉动价值流，即上游只在下游客户需要时才生产产品或服务，而不是将产品推向消费者。在精益管理中，上游部门仅在下游部门需要时，按照其标准和时间要求提供工作成果。
5、尽善尽美：当组织开始精确定义价值、识别价值流，并确保产品创造价值的步骤连续流动，同时允许客户拉动价值时，就能提供更符合客户需求的产品。这种流程优化还不断减少努力、时间和成本，减少错误，自然而然地体现了精益思想中追求完美的第五原则。
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第三章 M房地产公司项目运营现状与环境分析 .................... 18
第一节 M房地产公司基本概况 ............................ 18
一、 M房地产公司简介 ................................ 18
二、 M房地产公司项目特色 ............................ 19
第四章 精益视角下M房地产公司项目运营管理存在问题及成因分析 ........................ 29
第一节 访谈调查研究 .................... 29
一、 访谈设计与实施 ............................ 29
二、访谈结果 ....................... 30
第五章 精益视角下M公司项目运营管理策略优化建议 ................... 38
第一节 优化方向与原则 ...................... 38
一、 优化方向 ............................. 38
二、 优化原则 ................................ 38
第五章精益视角下M公司项目运营管理策略优化建议
第一节优化方向与原则
一、优化方向
精益管理的核心理念在于通过改进和创新，有效地统筹和分配有限的资源，确保产品价值的最大化。为企业带来稳定持续的回报。从精益管理的角度出发，企业应根据自身的发展状况和行业趋势，设定精益化运营的目标，为精准意向客户提供最具性价比的居住产品，在设计精益运营体系时，优化企业运行体系，尽可能地消除一切浪费，提升项目整体的运行效率
1.节省成本：消除浪费是降低成本的一种最直接的手段，而精益管理的根本目标是减少成本损失，二者有着本质上的相似之处。
2.缩短时间：人们常说时间就是金钱，这句话在房地产开发上同样受用。房地产项目开发有着周期较长的特质，在此过程中容易受到未知因素的影响，并由此增加了过程风险。
3.精益产品质量：房地产开发重中之重在于产品的质量，产品的质量又受成本、工期这些因素制约。房地产开发成本本身就高，如果质量不达标，不仅损失严重，而且进而会造成销售下滑，品牌力崩溃。
4.减少变更：开发过程中存在许多不可预测或者说不可控的因素，变更一方面是不可能完全避免的，但是受困于变更可能会严重影响质量和成本的顾虑，需要我们在整个开发过程中，对每个步骤进行提前布控并加以进行严格的监督，科学合理地采取预防措施，减少变更的发生。
通过这些具体目标的实现，企业能够构建一个高效、节约、高质量的精益运营体系。
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第六章研究总结与展望
第一节研究结论
本研究以精益管理理念为基础，聚焦于房地产开发项目的运营管理，正所谓；术以立策、器以成事，只需我们使用合适的方法提升管理效能，为此，本文分析我国房地产行业的新动向和企业面临的经营效益挑战，并探索适应新政策和市场环境的高效稳健运营管理策略。研究结果总结如下：
1.时代与市场的变迁。中国房地产市场和政策环境经历了翻天覆地的变化，传统的以土地扩张为优势或者销售为主导的模式已经逐渐失去市场竞争力，并慢慢被时代所淘汰，房地产企业自身需积极调整管理方式和经营策略，通过精细的管理去适应时代发展和行业变革。
2.地产开发模式的变更。房地产行业过去的高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式已不再适用，一味地追求规模和速度的增长模式难以为继，行业正转向以品质为核心、以精细化管理为基础的发展阶段。
3.精益价值流的确立：制造业的精益管理的本质与当前房地产运营管理体系的管理需求是可以契合的，以精益的视角去审视房地产的运营的管理，通过价值识别、价值建立、价值实施、价值增值四个阶段关键任务的识别，加大核心任务的管理，去除浪费，实现对房地产项目运营价值的实现。
4.精益运营管理体系构建：基于精益管理理念，通过会议、计划、成果三方拉动的方式，构建房地产开发项目精益运营管理体系，这可以使企业提高运营效率、降低经营风险。在此基础上，建立科学的考核机制，对整个项目开展进行全程跟踪，确保计划的准确实现。
5.保障体系的支持：精益运营管理保障体系，能够有效助力房地产企业实现长期稳定发展，合理的职能结构、科学的矩形管理、职能职责权限分明、精益的企业文化都是房地产精益运营体系不可或缺的保障。
参考文献（略）
