TG公司商业综合体运营策略优化思考
本文是一篇MBA论文范文，本文通过分析其运营现状和调查问卷等，提出了电商冲击、消费者体验、商品服务同质化、品牌业态组合雷同、缺乏消费者特色体验等方面的问题，并从优化业态布局、线上线下营销、优化顾客体验、强化数据分析、提升管理效能、增强品牌影响力等优化举措，以期为TG公司运营整体策略提出可行建议。
第1章绪论
1.1研究背景
商业综合体是侧重以现代服务业和商业活动为支撑，包含商业、办公、住宿、会展、文娱、教育、商务等多种复合功能为一体，在城市布局、综合交通、人流密度等多种优质资源配置下，形成的具有较大规模的单体建筑或建筑群。从目前我国一线、二线等头部城市商业综合体现状看，城市综合体往往是包含商务办公、商业活动、酒店餐饮、购物娱乐、教育培训、影视院线等多种业态在内的综合服务集散地，具有人流密度大、交通通勤便捷、商业活动频繁等属性，其自身内部每个业务模块之间又具有互相影响相互衔接进而构成一整个完整商业组团的特征[1]。
1999年中国加入WTO至今，城市商业综合体总体上是随着世界经济一体化、经济全球化和我国经济现代化不断发展的。一方面，随着我国全面改革开放战略的不断深入，大量欧、美、日、韩为代表的外资进入国内市场，众多国际零售巨头开始涌入国内头部城市，中小零售、计划特色鲜明、抗市场风险能力弱的传统商业和零售逐步退出历史舞台，资金规模雄厚、管理理念先进加持下不断占据国内市场份额的国际头部城市商业综合体，在推动我国城市居民消费理念升级的同时，也加速了国内城市商业综合体品牌的崛起，一大批著名国内品牌如万达、华润万象城、富力广场、王府井等开始进入大众视野，并在进入二十一世纪后取得巨大的经济效益。其次，随着2000年以来我国房地产市场化水平的深入推进，国内大量资金逐步流入房地产市场，商业地产相较于住宅用地短期收益率和资金效率更加高效的优势不断凸显，开始作为城市开发宠儿登上历史舞台，这也为国内城市商业综合体品牌的崛起奠定了坚实基础，值得注意的是，华润置地2004年深圳“万象城”项目的成功开发，一度成了国内具有较大示范性和引领性的标杆项目，有力地推动了我国头部城市商业综合体项目在21世界前20年迈入高速发展期。
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1.2研究目的及意义
1.2.1研究目的
现代意义上的商业购物行为已经脱离了单一商品买卖体验，消费者在购物的同时也在追求舒适的环境和优质的服务，多功能复合型的有机结合并展现高度吸引力是必然发展趋势，这决定着简单的吸引品牌入驻、不追求功能创新整合和管理理念革新的传统商业综合体已经无法满足以消费者为核心的市场需求。随着商业综合体竞争加剧、商业地产泡沫随着房地产行业红利消失逐步走弱，电商平台的低成本和产销直营模式的快速兴起，脱颖而出的商业综合体必然需要集合品牌文化、消费互动、服务优质、功能多样等多种优势为一体。近年来，万达广场、富力广场等头部商业综合体已经面临着电商冲击和经济效益减弱的客观现实，如何推动商业综合体运营水平优化和综合管理能力同步跃升，以更好满足更加务实、追求服务体验的消费者需求，进而打造完全不同于线上购物有其独特鲜明购物体验的“新路径”，直接关乎着未来整个商业综合体行业发展前景。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
商业发展理论体系深度融合了经济学、管理学、市场营销学等众多学科的核心精髓，构建了一个涵盖商业模式、市场定位、竞争策略、运营管理、供应链管理、财务管理等多个维度的理论体系，旨在为商业活动的持续、健康和高效发展提供坚实的理论指导和实践路径。在这一理论体系中，商业模式创新被赋予了极高的重要性。随着市场环境的日新月异，企业必须不断探索和尝试新的商业模式，以适应市场的快速变化并实现可持续发展。设计思维、效能认识、探索思维和平台思维等多种创新思维方式的应用，为企业构建具有竞争力和创新性的商业模式提供了有力的支持。在当前商业综合体外部面临电商平台冲击的新阶段，从匹配可持续发展需求视野出发关注商业综合体市场分析与定位、运营管理与优化、供应链协同、财务管理和风险管理等多维度，以具有现阶段特色的商业综合体运营模式再优化为目标进行深入分析，从而为下一阶段我国商业综合体优化产业结构和完善经营策略明确可借鉴的方向。
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第2章商业综合体运营的概念界定和相关理论
2.1商业综合体和商业综合体运营的概念
2.1.1商业综合体的概念
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商业综合体，作为现代城市发展的重要标志，并不是简单的商业建筑集群，而是将城市中商业、办公、公寓、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等多种生活空间功能进行有机组合，形成的多功能、高效率、复杂而统一的建筑群。这些功能相互依存、相互补益，共同构成了一个综合性的生活空间，为城市居民提供了便捷、丰富的生活体验。
商业综合体的合理性在于其多方面的显著优势。它实现了土地的高效利用，节约了宝贵的城市用地，为城市的发展释放了更多的空间资源。同时，商业综合体通过缩短交通距离，使得人们可以在一个相对集中的区域内完成购物、办公、休闲等多种活动，极大地提高了生活的便利性。此外，它还通过优化资源配置、提高工作效率和发挥投资效益，为城市的经济和社会发展注入了新的活力，推动了城市的繁荣与进步。在“互联网+”背景下，商业综合体还应利用网络技术和信息技术进行运营升级和创新，开拓新渠道、扩展业务规模，推动产业链一体化运营[22]。
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2.2商业综合体运营相关理论
商业综合体运营并非单一的理论体系，而是融合了多个学科和领域的知识，形成了丰富多样的理论学派。这些学派各自拥有独特的核心观点，共同为商场运营提供了全面的指导，并在实践中不断创新与发展。
2.2.1三角经营分析理论
三角经营分析理论是其中一个重要的学派，它强调在购物中心运营中，客户、商户和运营商三者之间的相互关系至关重要。通过有效管理和协调这三者之间的关系，可以实现共赢的目标[23]。这一学派注重提升消费者体验、商家参与度和购物中心的功能性，为购物中心的整体运营提供了有力的支持，并强调在实践中不断优化这三者之间的互动关系，以适应市场的变化。
2.2.2核心能力分析理论
核心能力分析理论则关注市场竞争的本质，认为企业成功的关键在于识别和开发竞争对手难以模仿的核心能力。这一理论推崇者强调市场趋势的预测和快速响应顾客需求的能力，为企业在激烈的市场竞争中脱颖而出提供了有力的武器。在实践中，核心能力分析理论鼓励企业不断挖掘和培养自身的独特能力，以形成竞争优势。
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第3章TG公司商业综合体运营现状分析.................19
3.1 TG公司商业综合体项目概览...................19
3.1.1顺应城市发展趋势....................20
3.1.2租售结合支撑健康发展...................20
第4章TG公司商业综合体运营访谈调查分析...........................24
4.1 TG公司商业综合体运营商户访谈分析..............................24
4.1.1访谈目的...................................................24
4.1.2访谈结果.................................24
第5章TG公司商业综合体运营优化方案设计及实施保障..............43
5.1 TG公司商业综合体运营方案优化建议..............................43
5.1.1持续优化业态布局...........................................43
5.1.2统筹线上线下精准营销......................................45
第5章TG公司商业综合体运营优化方案设计及实施保障
5.1 TG公司商业综合体运营方案优化建议
5.1.1持续优化业态布局
商业综合体三角经营分析理论认为：商业综合体必须考虑商业、顾客、运营三方面关系，否则不可能建立起长期稳定发展格局。业态布局本质上与三方关系均密不可分，商业的繁荣、商户的利益和顾客的现实需求具有一致性。这要求TG公司要持续加强三角关系。
首先运营方通过运营商业综合体，包括定期举办活动烘托人气，提高项目知名度，吸引更多的人来商业综合体；入驻商业综合体的商户，利用运营方吸引来的人群，通过自身的品质、特色、环境等留住人群消费，提高自己的营业额，追求更高的利润；顾客因为商业综合体在各个方面提供的体验感，包括舒适的环境、贴心的服务、时尚的活动等等选择来到商业综合体，因为性价比更高的产品选择在这里消费；这样形成的一个闭环，即好的运营吸引更多的人，人流的加大导致消费的增多，消费的增多导致商户的盈利良好，商户的盈利良好导致运营方更快更多的收取租金（同时也促进商户自身的商品和服务更加具有性价比），充足的现金流导致运营方加大投入吸引更多的人，这样形成一个良性循环。
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第6章结论与展望
6.1结论
商业综合体的运营影响因素既有宏观经济社会发展层面的共性原因，外部环境下我国经济结构的快速变化、消费者整体需求的多元化和商业综合体的同质化竞争，形成了对包含TG公司在内所有商业综合体的共同挑战。发展过程中，TG公司在政策环境、地理位置、品牌效应、运营水平等方面做出过积极尝试和战略调整，为其在所在城市商业地产项目中树立了较好的示范效应。当前，TG公司面临着业态分布不合理、线上营销策略不足、科技和信息化水平不高和品牌塑造力度不强等方面的问题，这客观上驱动TG公司在日益竞争的城市商业综合体竞争中需要不断优化运营策略，走向更加多元、更强顾客体验、更有品牌效应的发展之路。
TG公司商业综合体应在直面上述问题上，从以下四个方面优化运营策略：一是从餐饮服务和休闲娱乐业态出发，增强其业务布局的科学性；二是依托互联网和大数据技术，从线上营销、线下体验角度实现差异化和协同精准营销；三是运用智能技术、如AI、VR和数据分析增强顾客科技体验，并优化环境布局和信息化管理效能；四是创新主题活动增强顾客参与获得感，不断提升TG公司商业综合体品牌效应。
同时，相关保障措施也要落实到位，从四个方面着手：一是加强数据分析能力，利用数据来分析商户情况并提前做出相应的准备工作；二是提升员工综合素质，利用专业培训、企业文化培养等方式增强员工能力，更好、更专业的完成相关工作；三是强化成本综合管控，从人力到能源各个方面降低成本；四是维护良好商户关系，通过持续加强与商户的沟通和交流，及时和全面的掌握商户的各种需求，针对需求及时做出相应的反馈，解决他们的关切问题，实现共同发展。
参考文献（略）
